Im folgenden wird detailliert darauf eingegangen was eine Anschlussfinanzierung ist, wann sie infrage kommt und was es zu beachten gilt.
Worum handelt es sich bei einer Anschlussfinanzierung genau?
Unter einer Anschlussfinanzierung versteht man die Fortführung der Baufinanzierung unter dem Einsatz eines neuen Kredits. Darlehensnehmer benötigen immer dann eine Anschlussfinanzierung, wenn bei ihrer Erstfinanzierung bei Ablauf der Zinsbindung noch eine Restschuld vorhanden ist. Dann muss diese entweder mit Eigenkapital getilgt oder weiter finanziert werden.
Wann ist der beste Zeitpunkt, um die Planung des Anschlussdarlehens in Angriff zu nehmen?
Grundsätzlich gilt die Empfehlung, dass sich der Kreditnehmer frühzeitig mit der Planung der Anschlussfinanzierung beschäftigt. Dabei gilt die Zeitspanne von fünf Jahren als geeignete Frist, um sich mit der Thematik auseinanderzusetzen. So lässt sich auf diese Art und Weise die Höhe der Zinskosten im Rahmen eines Anschlussdarlehens deutlich senken. Darüber hinaus ist es auch möglich die Monatsraten zu reduzieren und so die finanzielle Belastung merklich verringern.
Die bisher finanzierende Bank übermittelt dem Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor dem jeweiligen Zinsbindungsablauf ein Angebot – in der Regel ist es dann jedoch zu spät, sich um eine alternative Anschlussfinanzierung kümmern zu können, die normalerweise mit attraktiveren Konditionen einhergeht. Es hängt nämlich maßgeblich vom Zeitpunkt ab, wie günstig das Anschlussdarlehen wirklich wird. Denn bestimmt wird dieser Termin anhand der jeweils gültigen Bauzinsen. Es stellt sich dann die Frage auf welchem Niveau die Baufinanzierungszinsen gerade angesiedelt sind, und wie eine künftige Zinsprognose lautet.
Sobald Ihnen dann die verschiedenen Angebote vorliegen, können Sie wählen: Ist es beabsichtigt das Anschlussdarlehen im Rahmen einer sogenannten Prolongation fortzuführen? Dann wird kein Bankwechsel nötig, die Baufinanzierung wird einfach zu neuen, besseren Konditionen bei Ihrer bisherigen Bank abgeschlossen. Sofern Sie sich für eine Umschuldung entscheiden, erfolgt der Abschluss der Anschlussfinanzierung bei einer anderen, neuen Bank – und dies zu günstigeren Zinskonditionen.
Der neue Kredit wird nun zu den jetzt aktuellen Konditionen über die noch bestehende Restschuld abgeschlossen.
Liegt das aktuelle Zinsniveau niedriger als zum Abschluss Ihrer ersten Baufinanzierung, können Sie in der Regel mit günstigeren Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung rechnen. Sind die Zinsen dagegen gestiegen, macht sich das auch in höheren Zinsen beim Anschlussdarlehen bemerkbar.
Wie stehen die Zinsen für meine Anschlussfinanzierung aktuell?
Experten rechnen insgesamt mit einer sehr moderaten Steigerung der Zinsen im Laufe des Jahres 2020. Begründet wird dies durch die sinkende Nachfrage nach Bundesanleihen seit der Corona-Krise, denn diese stellt einen wesentlichen Indikator dar, was die Höhe der Bauzinsen anbelangt. Ebenso spielt die immense Verschuldung, die die Deutsche Bundesregierung in Form von, Krediten, Rettungsschirmen oder der Kurzarbeitergeld-Ausweitung des Kurzarbeitergeldes aufgenommen hat, einen entsprechenden Einfluss Bundesanleihen-Renditen.
Obwohl für das Jahr 2020 ein minimaler Anstieg der Zinsen prognostiziert wird: Aller Wahrscheinlichkeit nach wird das Zinsniveau trotzdem immer deutlich niedriger sein, als beim ursprünglichen Abschluss des Immobiliendarlehens. Dies zeigt die folgende Gegenüberstellung sehr deutlich:
Vergleich der Bauzinsen im Jahr 2010 vs. 2020, bei einer Sollzinsbindung von 15 Jahren
| Jahr | Zinssatz |
| 2010 | 4,03% |
| 2020 | 0,72% |
Dies ist der Grund dafür, dass Kreditnehmer unbedingt prüfen sollten, inwieweit eine Anschlussfinanzierung für sie infrage kommt. Hierzu muss man wissen, dass die Kondition für eine Anschlussfinanzierung nach dem aktuellen Kredit-Zins berechnet wird. Dies wiederum kann bedeuten, dass eine spürbare finanzielle Entlastung zu Buche schlägt. Entweder können Sie so die monatliche Darlehensrate senken und es bleibt mehr Liquidität oder es ist möglich, bei gleichbleibender Rate die Tilgung zu erhöhen und das Darlehen auf diese Weise in kürzerer Zeit abzubezahlen – und damit dann schneller schuldenfrei zu sein.
Im Folgenden sind unterschiedliche Szenarien skizziert, die aufzeigen sollen, wie aktuelle und künftige Zinsentwicklungen Ihre Entscheidung beeinflussen können:
Sofern die Zinsen, nachdem Sie Ihre Baufinanzierung abgeschlossen haben, gesunken sind, können Sie sich als Darlehensnehmer freuen: Für die nächste Finanzierungsrunde dürfen Sie sich auf günstigere Konditionen freuen. Also: nicht lange warten und die Anschlussfinanzierung zum nächstmöglichen Termin in Angriff nehmen.
Sollte sich allerdings am Zinshorizont abzeichnen, dass in absehbarer Zeit eine weitere Zinssenkung ins Haus steht – dann ist es klüger noch etwas zuzuwarten.
Eines ist immer richtig. Die Zinsprognosen sollten ständig im Auge behalten werden, nur so lässt sich der richtige Zeitpunkt abpassen.
Sollten die Bauzinsen auf demselben Niveau liegen wie Ihr bisheriger Zins, dann besteht kein akuter Handlungsbedarf. Allerdings sollten Sie die weitere Zinsentwicklung genau im Auge behalten.
Eines ist auf jeden Fall sicher, mit der passenden Entscheidung zur richtigen Zeit lässt sich bei einer Anschlussfinanzierung viel Geld sparen.
Umschuldung, Prolongation, Forwarddarlehen: Für welche Anschlussfinanzierung sollten Sie sich entscheiden?
Sobald der Zeitpunkt für die Aufnahme eines Anschlussdarlehens gekommen ist, können Sie zwischen einem Forwarddarlehen, einer Prolongation und einer Umschuldung wählen.
- Die Prolongation bedeutet, dass Sie Ihren bestehenden Kreditvertrag bei Ihrer jetzigen Bank einfach verlängern.
- Bei der Umschuldung steht der Wechsel zu einem anderen Anbieter an.
- Das Forwarddarlehen eignet sich genauso für eine Prolongation wie für eine Umschuldung. Ganz egal, ob die Weiterfinanzierung bei einer anderen ober bei der Hausbank erfolgt: Denn ein Forwarddarlehen eröffnet Ihnen die Möglichkeit, Ihre Anschlussfinanzierung bereits Jahre vor dem Ablauf der bisherigen Zinsbindung neu und zu attraktiven Zinskonditionen, abschließen zu können.
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