Wer den Traum vom eigenen Haus träumt und nicht etwa einen Hauskauf anstrebt, sondern selbst bauen möchte, braucht im allerersten Schritt ein Grundstück, auf dem er seine Vorstellungen verwirklichen kann. Als wichtige Voraussetzung für den Hausbau gilt dabei die Grundstückserschließung, ohne die laut Baugesetzbuch (BauGB) keine Baugenehmigung ausgestellt wird. Wir informieren in diesem Artikel umfassend darüber, was mit der Erschließung eines Grundstücks einhergeht, und widmen uns dem Thema Erschließungskosten in aller Ausführlichkeit.
Erschließungskosten – Was ist das überhaupt?
Auf den Kern heruntergebrochen beschreiben die Erschließungskosten das Geld, das für die Erschließung von Bauland ausgegeben werden muss. Sie umfassen die Kosten für alle Maßnahmen, die ergriffen werden müssen, damit ein Grundstück beispielsweise über Straßen zugänglich, ans Stromnetz und an Entsorgungsnetze angeschlossen, mit der Wasserversorgung verbunden und mit Internet ausgestattet ist. Dabei können die Erschließungsarbeiten in zwei Leistungsbereiche untergliedert werden:
Äußere/öffentliche Erschließung
Die äußere Erschließung, die auch als öffentliche Erschließung bezeichnet wird, gehört zum Aufgabengebiet der Kommune, in der sich das Grundstück befindet. Dazu gehören sämtliche Arbeiten der Erschließung bis an die Grundstücksgrenze heran. Beispiele hierfür sind der Straßenbau und die Errichtung von Gehwegen im öffentlichen Raum, welche für die Zugänglichkeit des jeweiligen Grundstücks benötigt werden. Die Organisation der öffentlichen Erschließungsarbeiten und die Beauftragung von Unternehmen, welche diese Arbeiten durchführen, obliegt den verantwortlichen Gemeinden. Sprich: Abgesehen von der Beantragung und den Erschließungskosten hat der Grundstücksbesitzer zunächst einmal wenig mit der öffentlichen Erschließung zu tun.
Innere/private Erschließung
Die private oder innere Erschließung folgt auf die öffentliche Erschließung und beginnt an der Grundstücksgrenze. Zu ihr gehört beispielsweise das Verlegen von Leitungen und Rohren ausgehend vom Versorgungsnetz, das durch die Kommune aufgestellt wurde, und endend bei den Anschlüssen direkt am Haus. Die Verantwortung für die innere Erschließung trägt der Bauherr selbst. Es ist folglich Aufgabe des Grundstückseigentümers, die Arbeiten der privaten Erschließung in Auftrag zu geben.
Wie setzen sich die Erschließungskosten zusammen?
In welchem Umfang welche Erschließungsmaßnahmen ergriffen werden müssen, hängt unter anderem vom individuellen Grundstück, dessen Zustand, dessen Lage und der bereits vorhandenen Infrastruktur ab. Leistungen, deren Kosten zu den Erschließungskosten zählen, lassen sich je einer von zwei Kategorien zuordnen: der verkehrsmäßigen oder der technischen Erschließung. Im Normalfall sind Arbeiten aus beiden Bereichen im Rahmen der öffentlichen und privaten Erschließung nötig, wobei im Einzelnen gegebenenfalls diese Punkte „abgehakt“ werden müssen:
Verkehrsmäßige Erschließung
Die verkehrsmäßige Erschließung fasst sämtliche Leistungen aus dem Bereich Straßenbau und Verkehr und gewährleistet in der Hauptsache die Zugänglichkeit von Grundstücken.
- Bau von Straßen/Anschluss an das Straßennetz
- Bau von Gehwegen
- Anschluss an Parkflächen, Grünflächen und öffentliche Plätze
Technische Erschließung
Ergänzt wird die verkehrsmäßige Erschließung durch die technische Erschließung, durch die der Anschluss an Systeme für Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikationsnetze, Wasserversorgung und Entsorgungsleitungen gewährleistet wird.
- Energieversorgung: Strom, Erdwärme, Fernwärme und Gas
- Telekommunikationsanschluss: Internet, Telefon und Kabelfernsehen
- Trink- und Löschwasserversorgung durch Anschluss an das Wassernetz
- Entsorgungs- und Ableitungsnetz: Kanalisation, Versickerungsanlagen und Regenwasserableitung
Sind Hausanschlusskosten das gleiche wie Erschließungskosten?
Die beiden Begriffe „Erschließungskosten“ und „Hausanschlusskosten“ werden manchmal synonym verwendet, was nicht unbedingt als fataler Fehler zu werten, aber eben auch nicht zu 100% korrekt ist. Denn: Die Hausanschlusskosten sind lediglich ein Teilaspekt der gesamten Erschließungskosten. Sie beziehen sich ausschließlich auf die innere Erschließung, also auf den Anschluss des Hauses an Strom- und Wasser-Versorgungs-Netze und ähnliche Arbeiten ab Grundstücksgrenze. Hausanschluss- und Erschließungskosten sind somit nicht ein und dasselbe, aber durchaus „verwandte“ Posten.
Bei welchen Grundstücken ist eine Erschließung notwendig?
Für Grundstückskäufer ist die Sache mit der Erschließung eine mehr als nur relevante Angelegenheit. Das gilt zumindest dann, wenn sie vorhaben, auf dem erworbenen Grundstück zu bauen. Das Baugesetzbuch (BauGB) verknüpft die Erschließung mit der Erteilung von Baugenehmigungen, sodass Grundstückseigentümer, die ihr Land bebauen möchten, keinesfalls um die Erschließung desselbigen herumkommen. Selbstverständlich ist das letztendlich auch im Sinne der Bauherren selbst, denn ein Gebäude ohne hinführende Straßen, Straßenbeleuchtung, Wasser, Abwasser, Strom und Co. ist kaum komfortabel bewohnbar. Die Kosten für die Erschließung sind also ein absolut notwendiges Übel, das man bereits beim Grundstückserwerb im Kopf haben sollte. Ob und inwiefern ein Grundstück noch erschlossen werden muss, hängt nämlich von der Art des Landes ab. Ackerflächen sind das klassische Beispiel für unerschlossene und im Flächennutzungsplan der Kommune bis dato nicht für die Bebauung vorgesehene Grundstücke. Bauerwartungsland soll hingegen eines Tages zu Bauland werden, wann dieser Tag gekommen ist, lässt sich allerdings noch nicht absehen. Grundstücke, die in die Kategorie „Rohbauland“ fallen, sind im kommunalen Flächennutzungsplan bereits als Bauland vermerkt, die Erschließung steht jedoch noch aus. Für Grundstückskäufer ist die gesetzliche Nutzbarkeit der infrage kommenden Flächen von großer Bedeutung, entscheidet sie doch darüber, ob und wann das Land bebaut werden kann. Wer Acker- oder Bauerwartungsland kauft, muss sich im Klaren darüber sein, dass es noch Jahre oder sogar Jahrzehnte dauern kann, bis ein Anschluss des Grundstücks und ein Hausbau darauf von der Gemeinde ermöglicht wird. Kauft man ein Grundstück also explizit für den Hausbau und möchte am liebsten sofort mit den Bauarbeiten beginnen, sollte man dieses Risiko besser nicht eingehen.
Was versteht man unter einem voll erschlossenen Grundstück?
Voll erschlossene Grundstücke sind Flächen, für die die Erschließungsarbeiten bereits in vollem Umfang abgeschlossen sind. Vergleicht man Grundstücks-Angebote online, fällt sofort auf, dass voll erschlossene Grundstücke deutlich teurer verkauft werden als nur teilweise oder noch gar nicht erschlossene Flächen. Dies sollte Interessenten jedoch nicht per se abschrecken: Immerhin fallen in diesem Fall die Erschließungskosten weg. Es lohnt sich also, gegenzurechnen und gegebenenfalls eine professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor man sich für oder gegen ein voll erschlossenes Grundstück entscheidet.
Wie lange dauert es, bis ein Grundstück voll erschlossen ist?
Ein Thema, das Grundstücksbesitzer und Bauherren in spe oft länger als ihnen lieb ist beschäftigt, ist die Dauer der Erschließung. Während der Bauherr die innere Erschließung mehr oder weniger selbst in der Hand hat, liegt es schließlich an der Kommune, sich um die öffentlichen Erschließungsarbeiten zu kümmern. Und: Erst wenn diese abgeschlossen sind, kann überhaupt mit der privaten Erschließung begonnen werden. In der Praxis heißt es daher in vielen Fällen erst einmal „abwarten und Tee trinken“. Grundstücksbesitzer können sich in regelmäßigen Abständen beim zuständigen Bauamt melden, um den Stand der Dinge in Sachen äußere Erschließung zu erfragen, haben letztlich aber keinen Einfluss darauf, wann genau die diesbezüglichen Bauarbeiten beginnen. Frühestens wenn ein Termin für den Baubeginn durch die von der Gemeinde beauftragten Unternehmen feststeht und abschätzbar ist, wie viel Zeit die öffentliche Erschließung in Anspruch nehmen wird, ergibt es Sinn, sich mit der genaueren Planung der inneren Erschließung zu befassen.
Wie hoch sind die Kosten für eine Erschließung?
Bevor wir uns später in diesem Artikel der Frage widmen, wer die Erschließungskosten zu welchen Anteilen trägt, sehen wir uns an, mit welchen Kosten überhaupt zu rechnen ist. Dazu ist zuallererst zu sagen, dass sich die Höhe der Erschließungskosten nach mehreren Faktoren, darunter den Gebührensätzen der Gemeinde sowie der Lage und der Bodenbeschaffenheit des Grundstücks, richtet. Deshalb können wir unmöglich pauschale Angaben zu den Kosten für die Erschließung machen. Es lassen sich lediglich grobe Durchschnittwerte angeben, die wie folgt anzusetzen sind:
Öffentliche Erschließungskosten
- Wasser: Zwischen 2.000 und 5.000 Euro
- Strom: 2.000 bis 3.000 Euro
- Gas: Etwa 2.000 Euro
- Telekommunikation: Circa 1.000 Euro
In der Summe liegen die öffentlichen Erschließungskosten im Normalfall zwischen 10.000 und 15.000 Euro, in Einzelfällen leicht darunter oder aber teils weit darüber.
Private Erschließungskosten
Bei den privaten Erschließungskosten ist es dasselbe Spiel: Sie sind variabel und hängen von mehreren Faktoren ab. Um Bauherren einen groben Anhaltspunkt zur Orientierung zu geben, können etwa 1.000 Euro pro Meter zu verlegender Rohre und Leitungen auf dem Baugrund angenommen werden. Bei schwieriger Bodenbeschaffenheit steigen die Kosten, außerdem wächst die Summe selbstverständlich mit der Strecke, die zwischen Haus und Grundstücksgrenze liegt.
Baunebenkosten
Als Bauherr sollte man nicht den Fehler machen, die Nebenkosten bei der Berechnung der zu erwartenden Erschließungskosten zu vergessen. Zu ihnen gehören Kosten für zu erstellende Gutachten, allem voran für Bodengutachten, die im Idealfall schon vor dem Bauland-Kauf durchgeführt werden. Ein Bodengutachten liefert wertvolle Informationen darüber, wie der Baugrund beschaffen ist, und ermöglicht es so, etwaige Schwierigkeiten und Herausforderungen, die sich auch auf die Höhe der Erschließungskosten auswirken können, schon in der Planungsphase zu berücksichtigen. Zu den gängigen Baunebenkosten zählen außerdem Gebühren für die Vermessung der Grundstücke. Zusammengenommen schlagen die Nebenkosten im Durchschnitt mit etwa 3.000 Euro zu Buche.
Altlasten
Besondere Vorsicht ist bei Altlasten geboten. Geht aus einem Gutachten ein Altlastenbestand auf dem Grundstück hervor, können aufwändige Bodensanierungen angezeigt sein, die schnell ordentlich ins Geld gehen.
Erschließungskosten pro qm: Wie hoch ist der Erschließungsbeitrag pro Meter?
Wie bereits geschildert, ist bei der privaten Erschließung von einem Richtwert in Höhe von 1.000 Euro pro Meter auszugehen. Möchte man die Erschließungskosten pro Quadratmeter berechnen, sind hierfür zwei Werte ausschlaggebend: Die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Mit welchem Faktor diese berücksichtigt werden müssen, wird von der Gebührenstaffelung der Kommune bestimmt und unterscheidet sich daher von Region zu Region. Aus diesen Werten ergibt sich die zulässige Grundfläche und die maximale Wohnfläche, die dann wiederum mit dem vom Anbieter veranschlagten Quadratmeterpreis für eine Erschließungsleistung multipliziert werden muss, damit man im Ergebnis auf die Erschließungskosten für ebendiese Leistung kommt. Unser Tipp: Laien sollten sich unbedingt professionelle Unterstützung suchen, um die finanzielle Belastung durch den Erschließungsbeitrag realistisch einschätzen und faire Angebote identifizieren zu können.
Wer trägt die Erschließungskosten?
Geht es darum, wer die Erschließungskosten bezahlen muss, ist eines ganz klar: Die Kosten für die private Erschließung werden zu 100% vom Eigentümer des Grundstücks übernommen. Etwas anders gestaltet sich die Angelegenheit im Hinblick auf die öffentliche Erschließung des Grundstücks. Hier beteiligt sich die Kommune an den Kosten, wobei maximal 90% der technischen und 70% der verkehrsmäßigen Erschließung auf den Grundstücksbesitzer zukommen. Diese Kommunalabgabe ist also nicht zu unterschätzen, denn in den meisten Fällen bezahlt der Bauherr weit mehr für die Erschließung eines Grundstücks als die Kommune übernimmt.
Wann sind Erschließungskosten fällig?
Erschließungskosten verjähren nach vier Jahren, wobei die Frist spätestens mit Abschluss der Erschließungsarbeiten zu laufen beginnt. Das bedeutet, dass die Gemeinde vier Jahre Zeit hat, um die Erschließungskosten in Rechnung zu stellen. Üblicherweise tritt die Kommune bereits vor oder mit Beginn der Arbeiten mit Vorauszahlungsforderungen an den Eigentümer heran. Der restliche Erschließungsbeitrag wird zumeist erst eingefordert, wenn die Grundstücks-Erschließung abgeschlossen ist.
Können Erschließungskosten von der Steuer abgesetzt werden?
Erschließungskosten können nicht in jedem Fall von der Steuer abgesetzt werden. So ist der Erschließungsbeitrag bei einer erstmaligen Erschließung eines Grundstücks grundsätzlich nicht absetzbar. Im Gegensatz dazu können Hausanschlusskosten über rund fünfzig Jahre hinweg abgeschrieben und Kosten für Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an Erschließungselementen sofort von der Steuer abgesetzt werden.
Fazit: Erschließungskosten mit professioneller Unterstützung ermitteln
Zusammenfassend lässt sich eines mit Sicherheit festhalten: Das Thema Erschließungskosten ist komplex. Daher lautet unser Rat an Bauherren und Grundstück-Eigentümer, sich bei der Berechnung der Kosten für die Erschließung von einem Experten unterstützen zu lassen. Auf diese Weise erhöht sich die finanzielle Planbarkeit des ganzen Unterfangens um ein Vielfaches und Bauherren müssen nicht im Dunkeln tappen, sondern wissen, welche Kosten im Zuge der Erschließung ihres Grundstücks auf sie zukommen.
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