Hauskauf ohne Eigenkapital, geht das?

Hauskauf ohne Eigenkapital, geht das?

Hans-Dieter Meier: „Also prinzipiell ja. Es wird aber immer schwieriger. Und warum wird es immer schwieriger? Weil im Endeffekt die Hauskosten generell gestiegen sind. Und je höher die Kosten sind und wenn man so gar kein Eigenkapital hat, dann braucht man in der Regel entweder Eigenkapitalersatz.

Das heißt, manche Banken bieten zusätzliche Darlehen an, die nicht in die Grundschuld reingehen, um diese Nebenkosten: Grunderwerbssteuer, Notargebühren, vielleicht auch Marklergebühren zu bezahlen. Und dann würde man eine Immobilie kaufen, ohne dass man Eigenkapital hat. Wenn man gar kein Eigenkapital hat und die Immobilie kauft, ist logischerweise auch die monatliche Rate höher, weil man sozusagen alles, was man eigentlich vorher schon hätte, in die Finanzierung einbringen sollen, an eigenen Mitteln erst im Nachgang nach Spart. Und die Banken sehen das mittlerweile immer kritischer, gerade wenn man sagt, man hat wirklich überhaupt kein Eigenkapital. Aber ich schaue mir jeden Einzelfall an, auch Sachen, also auch Finanzierungen ohne Eigenkapital, weil es wirklich auch immer eine Einzelfallbetrachtung ist.

Bestes Beispiel man hat so ein Pärchen, die haben jetzt gerade aufgehört zu studieren. Konnten natürlich nie was ansparen, haben aber super Jobs und zwei Verdiener. Die konnten während ihrer Studienzeit überhaupt gar nichts sparen im Vergleich zu jemand der vielleicht vorher einen handwerklichen Beruf erlernt hat und schon zehn 15 Jahre gearbeitet hat. Also auch das wird von den Banken beurteilt, die schauen sich das an, okay, sind die in einem guten Job, verdienen die gut und können sich die vielleicht tatsächlich auch jetzt schon die Immobilie leisten, obwohl sie noch kein Eigenkapital haben, weil sie es in der Zukunft dann aber relativ schnell zurückführen.“

Welche Vorteile hat ein Hauskauf ohne Eigenkapital?

Hans-Dieter Meier: „Im Grunde eigentlich gar kein richtigen Vorteil. Also wenn ich den Hauskauf ohne Eigenkapital vollziehe und auch selber in das Haus einziehen möchte, muss ich ja sowieso das gesamte Darlehen selber zurückbezahlen. Ich muss die Zinsen selber bezahlen und somit hat es eigentlich keinen großen Vorteil, zumal das Risiko von der Bank höher bewertet wird und die Bank dem Kunden einen schlechteren Zinssatz gibt. Kaufe ich ein Haus ohne Eigenkapital und möchte es zum Beispiel vermieten und kann Mieteinnahmen generieren, dann kann ich die Zinskosten gegen die Miete rechnen und mich steuerlich besser stellen.

Da kann es im vermieteten Fall ganz interessant sein, ein Haus vollständig ohne Eigenkapital zu kaufen. Trifft aber wahrscheinlich eher auf Wohnungen zu oder Mehrfamilienhäuser, selten auf ein Einfamilienhaus oder ein Zweifamilienhaus, weil das ja doch immer selber bewohnt wird. Aber im vermieteten Fall ist es ein Vorteil, weil man sich die Zinskosten sozusagen gegen die Steuer rechnen kann, sich ärmer rechnet und im Endeffekt indirekt das Finanzamt sich ein bisschen an den Zinskosten beteiligt.“

Welche Nachteile hat ein Hauskauf ohne Eigenkapital?

Hans-Dieter Meier: „Tatsächlich mehrere. Also zum einen ist das Risiko natürlich höher, weil man den gesamten Kauf, vielleicht auch die Nebenkosten von der Immobilie ohne eigenes Kapital und nur auf Fremdkapital Basis bei der Bank sozusagen nutzt und bezahlt. Bedeutet automatisch natürlich höhere Zinskosten, höhere Rate, weil man auch den Teil, den man ursprünglich als Eigenkapital hätte vielleicht einbringen sollen, zusätzlich als Darlehen aufnimmt. Und am Ende ist es auch so, dass die Bank das risikoreicher beurteilt, als wenn der Kunde auch Geld mitbringt oder Eigenkapital mitbringt.

Das bedeutet, man bekommt einfach einen schlechteren Zinssatz, wenn man vollständig ohne Eigenkapital finanziert. Wir können es auch so formulieren Die Bank fragt sich Wer kauft denn eigentlich? Kaufen wir selber oder kauft denn der Kunde? Der Kunde ist Eigentümer nur auf dem Papier, aber ansonsten gehört es noch vollständig der Bank.“

Der beste Finanzierungs Tipp zum Thema Eigenkapital:

Hans-Dieter Meier: „Also grundsätzlich. So viel Eigenkapital wie möglich. Warum? Weil man dann logischerweise eine niedrigere Rate hat. Weil man weniger Kredit aufnehmen muss. Wenn man selber einzieht, muss man weniger Zinsen bezahlen und bekommt auch einen besseren Zinssatz von der Bank, weil der Bildungsweg besser ist.

Aber vielleicht doch so weit einen Puffer zurückhalten, um einfach unvorhergesehene Kosten abzufedern und nicht unbedingt im Nachgang noch mal eine Nachfinanzierung zu benötigen, die dann noch teurer ist. Ein Regelsatz, den die Banken so sehr gerne sehen, ist, dass man ungefähr so 20 % Eigenkapital mitbringt, also ab einem Beleihungswert von 80 % bekommt man eigentlich schon relativ günstige Finanzierung. Derzeit geht es auch mit weniger Eigenkapital und je mehr man hat, umso besser.“