Verkehrswertrechner

Damit ein Haus zu einem angemessenen Preis angeboten werden kann, müssen Eigentümer über den aktuellen Verkehrswert Bescheid wissen. Doch wie kann der Immobilienwert ermittelt werden? Wir haben uns daher mit dem Thema Immobilienbewertung und Verkehrswert beschäftigt.

Was sind der Verkehrswert und ein entsprechender Rechner?

Seit knapp 20 Jahren wird synonym zum Begriff Verkehrswert auch die Bezeichnung Marktwert benutzt. Beides gibt Informationen darüber, was Besitzer für eine Immobilie bekommen würden, wenn sie das Haus auf dem freien Markt verkaufen.

Mehr zum Thema Verkehrswert kann im Baugesetzbuch § 194 nachgelesen werden. Es geht dabei um den Preis einer Immobilie nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, ohne dass Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse genommen wird.

Beim Verkehrswert handelt es sich um einen berechneten Wert, für den es keine gültige Rechenformel gibt. Im Rahmen einer Bewertung der Immobilie gibt es eine Reihe von Berechnungsverfahren des Verkehrswertes. Welche das Richtige ist, ist von verschiedenen Faktoren abhängig, auf die wir noch näher eingehen.

Gibt es einen Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Der Verkehrswert einer Immobilie ist immer ein Richtwert, der im normalen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Liegen Sonderinteressen vor wie zum Beispiel ein Liebhaberpreis, ein Notverkauf oder Verwandtschaftsverhältnisse, dann ist der Marktwert nur selten mit dem Kaufpreis der Immobilie gleichzusetzen.

Beim Verkehrswert werden eine Vielzahl von tatsächlich erzielten Kaufpreisen gebündelt, während der Einzelkaufpreis einer Immobilie sich immer an den Interessen und Informationen orientiert.

Die beiden folgenden Beispiele sollen dies verdeutlichen:

1. Aus persönlichen Gründen bietet ein Käufer einen höheren Preis für das Haus, welcher über dem Verkehrswert liegt.
2. Im Rahmen einer Zwangsversteigerung wird das Haus zu einem geringeren Preis verkauft, da der Markt künstlich beschränkt ist.

Wie wird der Verkehrswert berechnet?

Der Verkehrswert eines Hauses wird in Deutschland auf Grundlage der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) berechnet. Für die Berechnung gibt es verschiedene Verfahren. Aufgrund der Verordnung wird festgelegt, welches Verfahren bei der entsprechenden Immobilie zur Anwendung kommt. Wir möchten die einzelnen Verfahren erläutern.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren wird bei Grundstücken und Eigentumswohnungen angewendet. Basis des optimalen Verfahrens ist der Vergleich der tatsächlichen Marktpreise und der Verkaufspreise ähnlicher Objekte (Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt) aus der Vergangenheit.

Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 ImmoWertV (Immobilienwertverordnung) geregelt, geht jedoch kaum auf die Vor- und Nachteile einer Immobilie ein, sodass es zu abweichenden Ergebnissen des endgültigen Preises kommen kann.

Optimal wäre der direkte Vergleich mit einem benachbarten Grundstück in gleicher Lage, Größe und Nutzung, welches am Tag zuvor zu Marktpreisen verkauft wurde. In der Realität ist dies jedoch eher die Ausnahme. Aus diesem Grund wird in den meisten Fällen das indirekte Vergleichswertverfahren angewandt.

Sachwertverfahren

Mit diesem Verfahren wird lediglich der reine Sachwert einer Immobilie ermittelt. Gemeint sind damit die Grundstückskosten zuzüglich der Herstellungskosten für ein Gebäude. Zum Einsatz kommt dieses Verfahren bei Häusern, die selbst bewohnt werden (Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser). Dabei wird der Verkehrswert auf Grundlage der Substanz und der Herstellungskosten berechnet.

Das Sachwertverfahren wird in Deutschland durch die §§ 35 bis 39 des ImmoWertV geregelt. Beim Sachwertverfahren wird ermittelt, welche Kosten beim Neubau (Ersatz) eines Hauses entstehen würden. Es geht dabei nicht um die Rekonstruktionskosten. Vom ermittelten Wert wird der Wert der Abnutzung abgezogen.

Ertragswertverfahren

Bei Miet- oder Pachtimmobilien kommt dieses Verfahren zum Einsatz, da neben dem Sachwert auch der Ertragswert erfasst wird. Mit Letzterem ist die Rendite durch die Mieteinnahmen gemeint.

Welche Faktoren wirken sich auf den Verkehrswert einer Immobilie aus?

Der Immobilienwert setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Aus diesem Grund haben Immobilien in München immer einen höheren Verkehrswert als in weniger gefragten Regionen. Gemäß der Immobilienlage spielt auch der Standort eine wichtige Rolle bei der Immobilienbewertung.

Das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage bestimmt in erster Linie den Immobilienwert. Ob ein Haus gefragt ist, ist abhängig vom Bodenrichtwert des Gebäudes oder des Grundstücks. Der entsprechende Durchschnittswert wird von allen Grundstücksverkäufen abgeleitet. Damit dieser stets aktuell ist, wird er mindestens alle 2 Jahre zu einem bestimmten Bewertungsstichtag neu ermittelt, sodass sich der Wert des Grundstücks bildet.

Im Folgenden erläutern wir, welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert beim Immobilienverkauf:

Lage

Ein sehr wichtiges Qualitätskriterium für eine Traumimmobilie ist deren Lage. Die Grundstückslage entscheidet somit über den Verkaufspreis sowie über die zukünftige Wertentwicklung. Dabei ist die Platzierung einer Immobilie in der Regel kaum zu verändern, der Zustand vom Haus oder der Wohnung sehr wohl. Bei der Grundstückslage spielt auch die Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, öffentliche Verkehrsmittel) für Käufer eine wichtige Rolle.

Grundsätzlich kann somit gesagt werden, je besser die Lage ist, umso wertbeständiger ist die Immobilie.

Zustand

Da viele Immobilien noch aus der Gründerzeit der Bundesrepublik stammen, sind sie in die Jahre gekommen. Viele Objekte entsprechen nicht mehr den baulichen Erwartungen der heutigen Zeit. Und doch sind solche Häuser für Kaufinteressenten von großem Interesse, denn das Haus kann nach eigenen Vorstellungen umgestaltet werden. Im Vergleich zu einem Neubau sind solche Häuser gerade für die jüngeren Kaufinteressenten attraktiv, da sie preislich erschwinglich sind. Eine sanierte Immobilie, die sich in einem modernen baulichen Standard befindet, hat einen entsprechend höheren Verkehrswert.

Folgende Faktoren spielen beim Zustand eine wichtige Rolle:

• Gibt es Baumängel, wodurch die Nutzungsqualität und die Nutzungseignung beeinträchtigt sind? Dazu zählen ungedämmter Dachboden, ungedämmte Kellerdecke sowie Schimmelbildung im Keller, in der Küche oder im Bad.
• Gibt es bauliche Schäden an der Immobilie, weil der Eigentümer die Unterhaltung vernachlässigt hat?
• Gibt es bauliche Schäden durch äußere Einwirkungen wie zum Beispiel Sturmschäden am Dach oder Überschwemmungsschäden im Keller?

Größe

Die Größe des Hauses (Wohnfläche) sowie die Größe des Grundstücks spielen eine entscheidende Rolle bei der Verkehrswertermittlung bzw. dem Immobilienwert und somit auch dem Kaufpreis.

Baujahr

Für die Verkehrswertermittlung werden Besitzer vom Gutachter zum Baujahr der Immobilie befragt, damit der Altersabschlag vom Wert ein er Immobilie abgezogen werden kann. Es ist allerdings möglich, den Altersabschlag auszugleichen, wenn gezielt versucht wird, die Immobilie laufend zu modernisieren.

Der Altersabschlag setzt sich aus der Nutzung der Immobilie durch Bewohnen über einen bestimmten Zeitraum sowie dem individuellen Verschleiß der verschiedenen Bauteile zusammen. Um den Restwert zu bestimmen, wird pro Jahr etwa 1 Prozent an Altersabschlag vom Wert einer Immobilie abgezogen. Dies bedeutet, je älter ein Haus ist, umso höher ist der Abschlag.

Ausstattung

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, wird auf bestimmte Ausstattungsmerkmale geachtet. Dazu gehören neben der Anzahl der Zimmer auch das Vorhandensein von Balkon, Kellerabteil, Parkplatz, Fahrstuhl und dergleichen. Genauso wichtig sind aber auch die Qualität und der Zustand der Ausstattung. Durch hochwertige Materialien und einer hochwertigen Bauweise der Immobilie kann der Immobilienwert deutlich steigen.

Wann wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?

Geht es um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie, ist es wichtig, den Verkehrswert zu ermitteln. Zusätzlich gibt es eine Reihe von anderen Gründen, warum der Verkehrswert von Interesse ist. Bei folgenden Fällen ist der Verkehrswert nicht unwichtig:

• Kauf oder Verkauf bzw. Zwangsversteigerung – Der Immobilienwert ist hier für den Angebotspreis wichtig.
• Abschluss von Versicherungen – Für den Anschluss einer Gebäudeversicherung ist der Verkehrswert wichtig, denn durch ihn wird im Schadensfall der Ersatz bemessen.
• Vermögensteilung – Im Rahmen einer Erbschaft oder einer Trennung kann die Immobilie nach deren Verkehrswert aufgeteilt werden.
• Betriebsvermögen feststellen – Wenn das Finanzamt die Vermögensverhältnisse überprüft, müssen auch die Immobilienwerte benannt werden.
• Steuerliche Bewertung – Auf Grundlage des Verkehrswerts kann das Finanzamt die Erbschafts- oder Schenkungssteuer festsetzen. In Zukunft wird auch die Grundsteuer in Relation zum Immobilienwert berechnet.
• Kreditaufnahme bzw. Finanzierung – Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung oder wenn das Haus beliehen werden soll, benötigt die Bank den aktuellen Verkehrswert der Immobilie als Sicherheit sowie zum Festlegen der Zinsen.

Wer kann den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln?

Es ist ratsam, dass Verkäufer von Immobilien den Verkehrswert der Immobilie nicht selbst ermitteln, sondern für die Verkehrswertermittlung einen Fachmann zurate ziehen. Je nach Art der Immobilie wird eines der oben erwähnten Verfahren angewendet, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen.

Als Fachmann für die Bewertung kann ein staatlich anerkannter oder öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliengutachter gewählt werden. Mit der entsprechenden Fachkenntnis und der nötigen Erfahrung werden die Experten zu einem fundierten Ergebnis beim Verkehrswert kommen.

Da der Beruf eines Sachverständigen nicht geschützt ist, müssen Eigentümer eines Hauses darauf achten, dass der Sachverständige unabhängig tätig ist und sich in der Region und mit den jeweiligen Marktbedingungen auskennt.

Welche Dokumente werden für die Ermittlung des Verkehrswerts benötigt?

Wenn ein Sachverständiger mit der Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie beauftragt wird, dann wird er bei der dazugehörigen Begehung der Immobilien diese genau unter die Lupe nehmen. Außer der Beschreibung der Eigenschaften des Hauses wird der Gutachter auch die wertsteigernden sowie die wertmindernden Faktoren in seinem Gutachten festhalten. Neben Fotos und Plänen von den Immobilien werden eine Reihe von verschiedenen Dokumenten benötigt.

Um den Verkehrswert vom Haus zu bestimmen:

• Grundbuchauszug
• Baubeschreibung
• Energieausweis
• Grundrisse, Baupläne und Schnitte
• Lageplan und Flurkarte
• Berechnung der Wohnfläche
• Aufstellung von durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
• Kostennachweise für Einrichtungen wie Pool, Alarmanlage usw.

Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum

• Plan der Aufteilung
• Teilungserklärung sowie Gemeinschaftsverordnung
• Wohn- und Hausgeldabrechnungen der letzten fünf Jahre
• Unterlagen zur Höhe der Rücklage für Instandhaltungen
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten fünf Jahre

Zusätzlich bei vermieteten Objekten

• Kopien der Mietverträge sowie die aktuellen Mietaufstellungen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Bestandsmieterliste

Zur Berechnung von Rechten und Lasten

• Angaben zu Altlasten
• Notarielle Urkunden
• Eintragungen zu Wegerecht sowie Wohnrecht

Fazit zur Verkehrswertermittlung

Je nach Art der Immobilie gibt es verschiedene Bewertungsverfahren zur Verkehrswertermittlung. Es wird dabei unterschieden in Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren und Ertragswertverfahren. Normalerweise verliert ein Gutachten zum Verkehrswert einer Immobilie seine Gültigkeit nicht. Allerdings kann es sinnvoll sein, eine neue Verkehrswertermittlung durchzuführen, wenn sich einige der Faktoren rund um die Immobilien geändert haben. Ein anschauliches Beispiel ist, wenn seit dem letzten Gutachten zum Verkehrswert eine Autobahn oder dergleichen in unmittelbarer Nähe erbaut wurden, dann liegt der Wert der Immobilien oftmals deutlich niedriger als in der Vergangenheit. Umgekehrt ist das ebenfalls möglich. Wurden Sanierungen oder Modernisierungen seit dem letzten Gutachten durchgeführt, dann bedeutet dies, dass die Immobilien mit großer Wahrscheinlich deutlich mehr Marktwert haben.  All dies kann den Preis beim Verkauf sowohl in die eine als auch in die andere Richtung beeinflussen.

Eigentümer sollten also beim Verkauf ihrer Immobilie nichts dem Zufall überlassen und sich eine belastbare Angabe zum Wert ihrer Immobilie sowie den Verkehrswert für das Haus, die Wohnung oder das Grundstück durch einen zertifizierten Sachverständigen erstellen lassen.