Bei der Hypothekenfinanzierung kann sich eine Umschuldung durchaus lohnen, vor allem dann, wenn sich die Zinsen nach unten bewegen. Wer zum Beispiel vor acht oder vor 10 Jahren sein Baudarlehen in Sachen Zinsen festgeschrieben hat, wird heute eine veränderte Marktzinslandschaft antreffen. Allerdings muss bei der Umschuldung des Baukredits so einiges beachtet werden. Dabei ist es auch nicht möglich, von einem Tag auf den anderen die Bank zu wechseln, um zum Beispiel eine günstigere Zinsvereinbarung treffen zu können. Was Sie wissen sollten, wenn es um die Umschuldung geht, soll im Folgenden näher erläutert werden.
Umschuldung – wann ist sie sinnvoll?
Grundsätzlich ergibt es selbstverständlich keinen Sinn die Umschuldung eines Bankkredits anzustreben, wenn sich dadurch keine Verbesserung des Zinssatzes erreichen lässt. So haben sich viele Immobilienbesitzer bereits vor etlichen Jahren den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllt und dabei in aller Regel auch eine Hypothekenfinanzierung abgeschlossen. Zwar wurde oft eine auch Eigenkapital mit in die Finanzierungsmaßnahme eingebracht. Dennoch musste damals, genauso wie heute, der größte Teil des Kaufpreises im Rahmen eines Fremddarlehens finanziert werden.
Sofern heute nun die Zinssätze deutlich unter denen liegen, die bei Kreditvertragsabschluss der Erstfinanzierung Gültigkeit hatten, macht eine Umschuldung auf jeden Fall Sinn. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten und es müssen bestimmte Voraussetzungen vorliegen, damit eine Umschuldung eines Hypothekendarlehens erfolgreich durchgeführt werden kann.
Bei der Umschuldung – dies sollten Sie beachten
Selbstverständlich kann ein Bankkredit, dessen Zinssatz über viele Jahre hinweg festgeschrieben ist, nicht von einem Tag auf den anderen gekündigt und umgeschuldet werden. Hierzu müssen Darlehensnehmer einige Voraussetzungen erfüllen.
So stellt sich zunächst die Frage wie lange die Zinsfestschreibung noch vertraglich vereinbart ist. Grundsätzlich lässt sich dabei sagen, dass eine Umschuldung bereits zwei oder drei Jahre nach dem Abschluss des Kreditvertrages keinen Sinn ergibt. Hierzu müssen schon einige Jahre mehr ins Land gegangen sein. In der Regel kann man davon ausgehen, dass der Kreditnehmer nach etwa 55 bis 66 Monaten so langsam die Fühler ausstrecken kann, um eine Umschuldung zum Zwecke der Zinsverbesserung anzustreben.
Normalerweise werden die Zinsen bei der Erstfinanzierung zumeist über 10 Jahre, in den meisten Fällen, sofern der Zinssatz zu Beginn einigermaßen attraktiv ist, sind sogar Festschreibungszeiten über 15 und bis zu 30 Jahren an der Tagesordnung. Dies wiederum verpflichtet dann die Bank, dem Darlehensnehmer den zunächst vereinbarten Zinssatz über genau diese Vertragslaufzeit auch zuzusichern. Welche Rechte hat jedoch der Darlehenskunde? Gibt es Möglichkeiten bei günstigeren Kapitalmarktzinsen den Kredit vorzeitig aufzulösen. Ist dies mit Kosten verbunden und wie sieht es überhaupt rechtlich aus?
Umschuldung per Definition
Eine Umschuldung ist immer dann gegeben, wenn ein Kreditnehmer seinen bisherigen Bankpartner wechselt und das Darlehen bei einer anderen, neuen Bank aufnimmt. Wie bereits erwähnt müssen dabei einige Voraussetzungen erfüllt werden. Der einfachste und gängigste Vorgang bei einer Umschuldung ist die fristgerechte Kreditkündigung zum Ende der Sollzinsbindung. Zu diesem Zeitpunkt haben Sie das Recht Ihr Darlehen bei der bisherigen Bank zu kündigen und bei einem anderen Kreditinstitut weiter zu finanzieren.
Sollte die Schuld zu diesem Termin hingegen bereits komplett getilgt sein, müssen Sie keinerlei weitere Veranlassungen treffen. Genauso können Sie natürlich Ihren Kredit bei Ihrem bisherigen Bankpartner weiterführen. Hier spricht man dann von einer Prolongation – also einer Offerte, welche die Bank an den Kreditnehmer richtet, die Restschuld zu neu zu vereinbarenden Zinskonditionen einfach bei dieser weiter zu finanzieren. Hier ist allerdings Vorsicht geboten. Sehr oft gehen die Kreditabteilungen davon aus, dass der Darlehensnehmer aus Gründen der Bequemlichkeit den Kredit widerspruchslos annimmt – ohne die neu angebotenen Zinsen genau zu vergleichen.
Umschuldung – die Vorteile
Die Umschuldung eines Immobiliendarlehens birgt einige Vorteile. So lässt sich beim Ende der Sollzinsbindung des Kredits ein Zinsvergleich anstellen. Dabei steht dem Kreditnehmer die ganze Auswahl des Marktes zur Verfügung, was die Konditionen anbelangt. Denn in vielen Fällen bietet die bisherige Bank nicht unbedingt den attraktivsten Zinssatz, wenn beispielsweise die Zinsfestschreibung des Darlehens ausgelaufen ist. So lässt sich in diesem Fall ein Bankenvergleich anstellen, der sehr oft zu deutlich günstigeren Zinszahlungen führt.
Allerdings ist es durchaus möglich, bereits während das Bestandsdarlehen noch läuft, gleichzeitig dessen Umschuldung anzustreben. Und zwar lässt sich im Rahmen eines Forwarddarlehens schon etwa fünf bis sechs Jahre vor dem Zinsablauf des bestehenden Kredits eine neue Zinsvereinbarung mit einer anderen Bank abschließen. Hierbei wird zwar ein geringer Zinsaufschlag erhoben. Dennoch kann gerade in Zeiten wie diesen, wenn der Zinssatz sich auf einem historisch niedrigen Niveau bewegt, eine immens hohe Zinssicherheit in die Zukunft hinein erlangt werden.
Umschuldung – die Nachteile
Allerdings können sich durchaus auch Nachteile ergeben, bei der Umschuldung. So darf nicht vergessen werden, dass beim Bankwechsel notarielle Beurkundungen notwendig werden. So muss beispielsweise eine Grundschuldabtretung erfolgen. In seltenen Fällen kann es sogar nötig werden, dass eine komplette Neueintragung der Grundschuld zugunsten der neuen Bank vorgenommen werden muss. Ebenso kommt es maßgeblich darauf an, in welcher Höhe die Neueintragung oder Abtretung der Grundschuld nötig wird. Hier heißt die Devise: je höher die Summe, desto höher die notariellen Kosten.
Daher kann es durchaus sinnvoll sein, bevor die Umschuldung in Angriff genommen wird, zunächst einen umfassenden Bankenvergleich anzustellen. Erst wenn feststeht, dass die neuen Zinskonditionen, einschließlich anfallender Gebühren und Kosten, auf die Gesamtlaufzeit des Darlehens günstiger ausfallen. Sollte der Weg der Umschuldung beschritten werden. Ansonsten muss zur Prolongation und somit zur Weiterführung des Kredits beim bisherigen Institut geraten werden.
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