Es gibt eine Vielzahl von Gründen, warum der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden muss. Viele Eigentümer können mit dem Begriff Verkehrswert nichts anfangen und sind sichtlich überfordert, wenn es um den Wert einer Immobilie geht. Wir möchten versuchen, das Thema Verkehrswert und alles, was damit zusammenhängt, zu verdeutlichen, sodass viele der offenen Fragen bereits im Vorfeld geklärt werden können.
Definition des Verkehrswerts
Laut § 194 Baugesetzbuch (BauGB) gilt für den Verkehrswert folgende Definition:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Für den Laien ist dies auf den ersten Blick kaum verständlich, weshalb wir versuchen möchten, es einfacher darzustellen. Mit dem Verkehrswert einer Immobilie, der auch als Marktwert oder gemeiner Wert bezeichnet wird, kann der voraussichtlich zu erzielende Verkaufspreis bestimmt werden. Der Wert einer Immobilie wird dabei im Rahmen der Immobilienbewertung ermittelt.
Der § 194 ist reine Theorie, denn in der Praxis gilt der Verkehrswert nur als Indikator, denn ein Gebäude kann deutlich über und auch unter dem Verkehrswert verkauft werden. Des Weiteren werden Laien sich fragen, was mit gewöhnlicher Geschäftsverkehr gemeint ist. Dies ist schnell erklärt, denn der Verkehrswert soll unter der Annahme üblicher Marktbedingungen und somit allen Teilnehmern zugänglich ist, ermittelt werden. Im Vorfeld müssen sich die Teilnehmer umfassend informieren und frei entscheiden können.
Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen
Der Verkehrswert einer Immobilie ist immer vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage abhängig. Werden wenig Grundstücke und Immobilien angeboten und ist die Nachfrage hoch, dann steigt in der Folge der Verkehrswert.
Ob eine Immobilie gefragt und somit beliebt ist, liegt in erster Linie an ihrer Lage, die durch den Bodenrichtwert bestimmt wird. Der amtliche Durchschnittswert für den Bodenrichtwert wird mindestens alle 2 Jahre zu einem festen Stichtag neu ermittelt. So kann der Wert von Bauland und sonstigen Grundstücken bestimmt werden.
Des Weiteren wird der Verkehrswert durch die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes sowie dem Gebäudewert beeinflusst. Der Gebäudewert wird durch Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten des Hauses bestimmt.
Weitere Faktoren, die bei der Verkehrswertermittlung wichtig sind:
- Baujahr
- Wohn- und Nutzfläche
- Zustand des Gebäudes
- Ausstattungsmerkmale (Keller, Balkon, Terrasse, Fahrstuhl, Etagen, Möglichkeiten zum Ausbau usw.)
- Energieeffizienz
- Bauschäden oder Altlasten
Bewertungsmethoden für den Verkehrswert
Um den Verkehrswert einer Immobilie zu einem bestimmten Stichtag zu ermitteln, gibt es verschiedene Bewertungsmethoden, die wir im Folgenden näher erläutern möchten.
Vergleichswertverfahren: Wie werden ähnliche Immobilien herangezogen?
Geregelt wird das Vergleichswertverfahren in § 15 Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Allerdings geht das Vergleichswertverfahren kaum auf die Vor- und Nachteile der Immobilie ein. Dies führt zu abweichenden Ergebnissen beim endgültigen Preis.
Basis für das Vergleichswertverfahren bei Immobilien sind die tatsächlichen Marktpreise und die Verkaufspreise von ähnlichen Objekten mit gleicher Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zustand aus der Vergangenheit.
Würde eine Immobilie aus der direkten Nachbarschaft mit gleicher Lage, Größe und Nutzung, welche am Vortag zu den üblichen Marktpreisen verkauft wurde, zum Vergleichswertverfahren herangezogen, wäre dies optimal. Dies bedeutet, dass der Sachverständige vergleichbare Immobilien als Bewertungsgrundlage suchen muss, um deren Werte sorgfältig überprüfen zu können. In der Praxis ist dies aber eher unwahrscheinlich, sodass das indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt.
Ertragswertverfahren: Wie werden Mieteinnahmen berücksichtigt?
Das Ertragswertverfahren kommt üblicherweise bei Miet- oder Pachtimmobilien zum Zuge. Neben dem Sachwert können so auch die Ertragswerte ermittelt werden. Für die Ertragswerte ist unter anderem die Rendite durch Mieteinnahmen gemeint.
Um mit diesem Verfahren den Verkehrswert zu ermitteln, muss die Wohnfläche der Immobilie sowie der Mietpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt werden. Da dies sehr komplex ist, müssen weitere Berechnungen angestellt werden.
- Damit der Sachverständige den Bodenwert errechnen kann, muss er sich am Bodenrichtwert für das Gebiet orientieren.
- Den Gebäudeertragswert kann er ermitteln, indem er auf der einen Seite die Mieteinnahmen und auf der anderen Seite alle Kosten zur Bewirtschaftung und Instandhaltung gegenüberstellt.
- Des Weiteren ist für den Verkehrswert auch der Liegenschaftszins wichtig. Der Zinssatz wird. Vom Gutachterausschuss der Gemeinde zur Verfügung gestellt. Dabei hängt die Höhe des Liegenschaftszins von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen Lage, Art und Größe des Hauses.
Sachwertverfahren: Wie wird der Wert des Gebäudes ermittelt?
In Deutschland wird das Sachwertverfahren durch die §§ 35 bis 39 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Üblicherweise kommt das Sachwertverfahren nur bei relativ neuen Bauten zum Einsatz, um den Verkehrswert zu ermitteln. Dazu müssen die tatsächlich angefallenen Kosten zur Herstellung des Gebäudes ermittelt werden. Ist das Haus in der Tat erst neu erbaut worden, können die Herstellungskosten für den Wert genutzt werden. Der Sachverständige orientiert sich hierzu am Baupreisindex bzw. an den Normal-Herstellungskosten. Dazu muss er im Vorfeld wissen, um welchen Gebäudetyp es sich handelt und welche Grundfläche aller Stockwerke laut Grundriss zu bewerten sind. Zusätzlich wird der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks ohne Bebauung, benötigt. Des Weiteren muss überprüft werden, wie stark das Gebäude abgenutzt ist, denn nur so kann ein realistischer Verkehrswert ermittelt werden.
Wer stellt den Verkehrswert einer Immobilie fest?
Grundsätzlich wird der Verkehrswert einer Immobilie von einem Sachverständigen oder einem Gutachter ermittelt. Es gibt aber auch Immobilienmakler bzw. Immobilienfachleute, die sich darauf spezialisiert haben. Eine gewisse Qualifikation ist bei der Ermittlung vom Verkehrswert einer Immobilie nötig, da wie bereits erwähnt verschiedene Verfahren zur Verfügung stehen. Die ermittelten Werte fließen dann in das Verkehrswertgutachten ein.
In Deutschland ist der Beruf eines Sachverständigen, außer bei gewissen Ausnahmen wie Schall-, Wärme-, Standsicherheits- und Brandschutz, nicht geschützt, sodass sich im Grunde jeder als Sachverständiger für die Verkehrswertermittlung bezeichnen darf. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass bei der Auswahl eines Sachverständigen nicht nur auf seine Unabhängigkeit geachtet wird, sondern dass er sich sowohl in der Region als auch in der jeweiligen Marktlage gut auskennt. Ein weiteres Indiz für die Seriosität und den Sachverstand eines Sachverständigen zur Verkehrswertermittlung sind Zertifizierungen von renommierten Institutionen.
Wird der Verkehrswert einer Immobilie im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung benötigt, dann ist es sinnvoll, sich an einen anerkannten Immobiliengutachter zu wenden, damit dieser den relevanten Verkehrswert ermittelt. Hilfreich bei der Entscheidung ist der zuständige Gutachterausschuss.
Wann berechnet man den Verkehrswert einer Immobilie?
Üblicherweise sollte vor dem geplanten Verkauf einer Immobilie deren Verkehrswert ermittelt werden. Allerdings ist dies nicht zwingend vorgeschrieben, auch wenn Immobilienverkäufer so eine solide Grundlage zur Festlegung des Angebotspreises bekommen. Ohne Verkehrswertermittlung ist die Gefahr groß, dass die Immobilie, also das Haus oder die Wohnung, deutlich unter dem eigentlichen Wert verkauft werden. Es ist auch möglich, dass ein zu hoher Verkaufspreis angesetzt wird und aus diesem Grund die Immobilie nicht verkauft wird.
In einigen Fällen müssen Eigentümer den Verkehrswert ihrer Immobilie ermitteln. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Vermögen aufgeteilt werden muss, zu dem auch die Immobilie gehört. Vielfach ist dies der Fall, wenn ein Haus nach einer Scheidung verkauft werden soll oder wenn Erben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung den exakten Verkehrswert benötigen. Da in vielen Fällen eine gütliche Einigung nicht möglich ist und die Angelegenheit der Vermögensauseinandersetzung vor Gericht geklärt werden muss, reicht die kostenlose Immobilienbewertung in der Regel nicht aus. In einem solchen Fall muss ein Sachverständiger mit einem Immobiliengutachten beauftragt werden. Nur so kann der Verkehrswert einer Immobilie gerichtsfest ermittelt werden.
In diesen Fällen ist die Verkehrswertermittlung sinnvoll oder sogar verpflichtend vorgeschrieben:
- Kauf bzw. Verkauf von Immobilien und bei Zwangsversteigerungen – Der Verkehrswert ist Grundlage für den Angebotspreis.
- Gerichtliche bzw. außergerichtliche Auseinandersetzungen mit Vermögensteilung oder Erbaufteilung – Der Marktwert der Immobilie ist für die Erbschaftssteuer bei einer Erbauseinandersetzung oder bei einer Scheidung wichtig.
- Kreditaufnahme bzw. Abschluss von Versicherungen – Banken und Versicherungen kalkulieren mit dem Verkehrswert.
- Feststellung von Betriebsvermögen – Gehört die Immobilie zu einem Unternehmen, muss der Verkehrswert ermittelt werden, wenn es um eine Gesamtbewertung der Vermögensgegenstände des Unternehmens geht.
- Steuerliche Bewertung – Finanzamt ermittelt so die Höhe der Schenkungs- und Erbschaftssteuern.
Einfluss von Markttrends und Gutachten
Es gibt bei der Verkehrswertermittlung einer Immobilie immer ausreichend Interpretationsspielraum, selbst wenn der Verkehrswert der Immobilie den objektiven Werten entspricht. Aus diesem Grund ist es denkbar, dass zwei verschiedene Gutachter zu verschiedenen Ergebnissen beim gleichen Objekt kommen. Daher ist es wichtig, dass auf die Qualifikationen des Verkehrswertgutachters Wert gelegt wird. Aus diesem Grund sollte möglichst ein staatlich zugelassener Sachverständiger mit der Verkehrswertermittlung beauftragt werden.
Mit den Markttrends ist der Marktanpassungsfaktor gemeint. Liegt dieser bei 0,9, dann lautet der Verkehrswert Immobilie 90 % des ermittelten Sachwertes. Anders dagegen sieht es bei einem Marktanpassungsfaktor von 1,05 aus. Der vorläufige Sachwert der Immobilie wird um 5 % nach oben korrigiert.
Verwendungszwecke des Verkehrswerts
Je nach Verwendungszweck des Verkehrswerts kommen verschiedene Verfahren zur Ermittlung zum Einsatz. Wir haben uns die verschiedenen Verwendungszwecke näher angeschaut.
Welche Bedeutung hat der Verkehrswert für den Verkaufspreis?
Der reelle Verkehrswert dient als Grundlage für den Verkaufspreis der Immobilie. Basis hierfür ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Ermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der relevanten Faktoren wie Lage, Zustand und Baumaterialien erzielt werden kann. Selbstverständlich können beim Verkehrswert ermitteln auch persönliche Belange in die Berechnung mit einbezogen werden. Dies ist der Fall, wenn das Haus an einen Freund oder Bekannten verkauft werden soll.
Wie beeinflusst der Verkehrswert die Kreditvergabe?
Bei einer Kreditvergabe wird der mögliche Kreditspielraum stark durch den Beleihungswert der Immobilie beeinflusst. Mit dem Beleihungswert wird angegeben, wie viel Geld eine Bank für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellt. Um den Beleihungswert zu ermitteln, muss der Verkehrswert der Immobilie berechnet werden. Hierzu werden
- Langfristige Merkmale des Objektes (Lage)
- Regionale Marktgegebenheiten
- Derzeitige und mögliche andere Nutzung
berücksichtigt.
Wie wird der Verkehrswert für Steuerangelegenheiten genutzt?
Das Finanzamt benötigt den Verkehrswert einer Immobilie, um zum einen die Erbschaftssteuer bei Erbangelegenheiten und zum anderen die Schenkungssteuer festzulegen.
Haben vermietete Objekte Steuervorteile?
Sind Häuser oder Wohnungen vermietet und es entstehen dafür Ausgaben, dann können diese als Werbungskosten bei der Steuer geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass die Kosten von der Steuer abgesetzt werden können. Jedoch ist dies nur in dem Jahr möglich, indem das Geld tatsächlich ausgegeben wurde. Zusätzlich können 5 % Sonderabschreibung beim Finanzamt geltend gemacht werden.
Bei Einkünften aufgrund von Vermietung oder Verpachtung der Immobilie gilt für das Finanzamt das Zu- und Abflussprinzip.
Welche Dokumente werden für die Ermittlung des Verkehrswerts benötigt?
Soll der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt werden, müssen einige Dokumente bereit gehalten werden. Dazu zählen:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Aussagekräftiger Grundriss der Immobilie
- Berechnung der Wohnfläche
- Lageplan, Flurkarten und Baubeschreibung
- Energieausweis
- Belege für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen
Soll der Verkehrswert für eine Wohnung ermittelt werden, werden weitere Dokumente benötigt. Dazu gehören:
- Teilungserklärung
- Wirtschaftsplan
- Wohngeldabrechnung
- Alle Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Dokumente zur Instandhaltungsrücklage
- Aktuelle Mietverträge, wenn Wohnung vermietet ist
Fazit
Eigentümer einer Immobilie sollten nichts dem Zufall überlassen, wenn das Haus oder die Wohnung zum Verkauf stehen. Ein zertifizierter Sachverständiger, der sich sowohl in der Region als auch in der Marktlage auskennt, kann den Verkehrswert ermitteln. Um den Verkehrswert zu ermitteln, gibt es verschiedene Verfahren. Somit gelten für den Verkehrswert und die Wertermittlung eines Grundstücks andere Kriterien als für den Verkehrswert einer Immobilie.
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