Speziell dann, wenn die Darlehenszinsen besonders niedrig sind und eine Anschlussfinanzierung ins Haus steht, lohnt sich ein Forwarddarlehen ganz besonders. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass ein bestehender Hypothekarkredit bereits bis zu 66 Monate vor dem Zinsbindungsende neu festgeschrieben werden kann. Im Folgenden wird genau erläutert was es bei einem Forward-Kredit zu beachten gibt und welche Vorgehensweise empfohlen wird.
So funktioniert das Forward Darlehen:
- Es wird bereits heute ein fester Zinssatz für die anstehende Anschlussfinanzierung vereinbart.
- Pünktlich zum jeweiligen Auslauf der Sollzinsbindung wird das Forward Darlehen ausbezahlt und löst die bisherige Finanzierung ab.
- Die monatliche Ratenzahlung für den Forward-Kredit , genauso wie die neue
- Sollzinsbindung, für den Beginn zum Auszahlungstermin des Darlehens, ausgenommen beim sogenannten unechten Forwarddarlehen – dazu aber später mehr.
Forward Darlehen – die Vorteile
Der Kreditnehmer erhält Planungssicherheit, weit über die vereinbarte Sollzinsbindung hinaus. Damit wird bereits heute das Zinsrisiko für die Zukunft ausgeschlossen.
Für die derzeitige Finanzierung sichern sich die Darlehensnehmer besonders günstige Konditionen, ohne die Befürchtung eine Vorfälligkeitsentschädigung in Kauf nehmen zu müssen.
Was muss der Darlehensnehmer beachten?
Nach Abschluss des Forward-Kredits wird üblicherweise bis zur Darlehensauszahlung ein geringfügiger Zinsaufschlag fällig. Dies bedingt, dass sich der Zinssatz für das Forwarddarlehen normalerweise ein klein wenig über den aktuellen Konditionen bewegt – dabei ist zu beachten, dass, je länger die Laufzeit, desto größer die Differenz ist.
Wichtig zu wissen: der Forward-Kredit muss in jedem Fall zu den zu Beginn vereinbarten Kreditkonditionen angenommen werden. Selbst dann, wenn die Zinsen zum Auszahlungszeitpunkt unterhalb der vereinbarten Zinslinie liegen sollten.
Der Forwardkredit-Vergleich
Haben Sie also die Absicht unterschiedliche Forwarddarlehen miteinander zu vergleichen, müssen Sie verschiedene Parameter ins Kalkül ziehen: die zu vereinbarenden Zinskonditionen, die Länge der jeweiligen Vorlaufzeit, den Forward-Aufschlag sowie der Beginn und die Länge der Sollzinsbindung.
Das Forward Darlehen: Schon heute die günstigen Zinsen für morgen sichern
Für Immobilienkäufer und Bauherren birgt die Anschlussfinanzierung stets eine gewisse finanzielle Unsicherheit. Sollte der Marktzins während der Zinsbindung des ersten Darlehens anziehen, muss befürchtet werden, dass die künftige Baufinanzierung teurer wird, obwohl die Kreditsumme geringer ist. Ein Risiko das sich nur dann vollständig ausschließen lässt, wenn man im Rahmen eines sogenannten Volltilger-Darlehens die komplette Darlehensschuld während der Zinsbindungsfrist getilgt hat.
Weil hierbei auf den Kreditnehmer jedoch eine recht hohe monatliche Belastung zukommt, sind meistens lediglich Darlehensnehmer mit einem relativ hohen Monatseinkommen dazu in der Lage eine solche Variante zu wählen. Allerdings stellt gerade das Forwarddarlehen die perfekte Möglichkeit dar, Zinssicherheit für die Zukunft zu schaffen. Daher sollten sich Kreditnehmer unbedingt umfassend darüber informieren, inwieweit für sie eine solche Lösung bei der Anschlussfinanzierung von Immobilienkrediten und Baudarlehen möglich ist.
So funktioniert ein Forward-Darlehen genau
Nachdem das Forwarddarlehen nun in groben Zügen erläutert wurde, soll hier nun noch tiefer in die Materie der Baufinanzierung eingedrungen werden. Vor allem soll nachvollziehbar gemacht werden, warum ein Forwarddarlehen ausschließlich dann abgeschlossen werden kann, wenn bereits ein Immobiliendarlehen aufgenommen wurde. Oft ist es so, dass bei der Erstfinanzierung eines Kauf- oder Bauvorhabens der Auszahlung des Kredits eine Zeitspanne vorausgeht, in der keine Zinszahlungen fällig werden – und dies, obwohl der Kredit bereits fest vereinbart wurde. Hier spricht man dann von einer bereithaltungsfreien Zeit, d.h., die Bank hält das Darlehen für den Kreditnehmer zinsfrei bereit.
Bereithaltungsfreie Zeit für Zinszahlungen
Zumeist handelt es sich hier um Zeitspannen zwischen sechs und zwölf Monaten, erst dann muss der Immobilienbesitzer die ersten Zinszahlungen leisten. Dies übrigens auch dann, wenn er noch gar kein Kapital, aus seinem ihm von der Bank gewährten Kredit, entnommen hat. Vor allem bei Neubauvorhaben kann es sogar in vielen Fällen vorkommen, dass Zahlungen erst nach 18 oder 24 Monaten, also nach kompletter Fertigstellung der Immobilie, fließen.
Es wäre nun fatal, wenn der Kreditnehmer in dieser Zeit mit einer Doppelbelastung in Form von Zinszahlungen und zusätzlich noch der bisherigen Mietzahlung kalkulieren müsste. Daher wird in diesen Fällen die bereithaltungsfreie Zeit für die Zinszahlungen entsprechend verlängert.
Banken lassen sich die Zinsbereithaltung oft etwas zahlen
Allerdings lässt sich die Bank ein solches „Zuvorkommen“ gleichermaßen bezahlen. So wird auf den gebundenen Sollzinssatz in aller Regel ein klein wenig aufgeschlagen. Das heißt also, das Darlehen wird für den Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit betrachtet insgesamt eine Idee teurer.
Nun zurück zum Forwarddarlehen: Nachdem die erste Zinsfestschreibungsphase beendet ist, streben Kreditnehmer selbstverständlich weitere Sicherheit an, was die künftige Belastung anbelangt. Und hier greift der Forwardkredit auf geradezu geniale Weise in das Zinsgeschehen während der Baufinanzierung ein. So kann der Kreditnehmer bereits während der Laufzeit des Erst-Darlehens stetig die Zinslandschaft beobachten. Und es kann dann bereits fünf bis sechs Jahre vor dessen Ablauf eine neue Zinsvereinbarung getroffen werden. Genau diese Zeitspanne ist es auch, von der als der Forward-Phase gesprochen wird.
Bis auf die Sondersituation, dass hier eine frühzeitige Festlegung der Zinsen, für eine weit in der Zukunft liegenden Auszahlung des Kredits getroffen wird, handelt es sich ansonsten um ein klassisches Annuitätendarlehen.
Was heißt echtes und unechtes Forward-Darlehen?
In vielen Fällen hört man bei einem Forwarddarlehen von den Begriffen „echtes“ oder „unechtes“ Forwarddarlehen. Was jedoch steckt dahinter?
Das echte Forwarddarlehen
Bei einem echten Forwarddarlehen handelt es sich um einen Anschlusskredit, der erst in der Zukunft startet und dennoch bereits heute die Zinsen vertraglich festgezurrt werden. Hierbei wird ein monatlicher Zinsaufschlag fällig, und zwar in Höhe von 0,01 – 0,03 Prozent. Bei manchen Banken wird sogar für die ersten zwölf Monate gar kein Forward-Aufschlag verlangt.
Das unechte Forwarddarlehen
Bei diesem startet die neue Zinsbindung unmittelbar mit dem Vertragsabschluss, obwohl die Auszahlung des Kredits erst beim Auslauf der Bestands-Finanzierung erfolgt. Dabei kann die Zeit bis zum endgültigen Ablösetermin des Darlehens mit einer bereitstellungszinsfreien Zins-Zeit überbrückt werden. Allerdings gibt es Banken, die keine bereithaltungsfreie Zeit anbieten, dann geht die Vorlaufzeit in Gänze zulasten der Gesamtlaufzeit der Zinsfestschreibungsperiode.
Beispielsweise sind noch vier Jahre zu überbrücken, bis die Anschlussfinanzierung beginnt, dann verbleiben bei einer 10- jährigen Festschreibungszeit lediglich noch sechs Jahre Vorteil eines effektiven Forwarddarlehens. Sprich: Der Kreditnehmer hat nicht den Vorteil von 10 Jahren Zinssicherheit nach Ablauf der Zinsfestschreibungszeit, sondern lediglich eine von sechs Jahren.
So belegt diese Beispielrechnung deutlich, dass bei einem unechten Forwarddarlehen insgesamt wertvolle Zeit der Zinsbindung in der Größenordnung von vier Jahren verloren geht.
Kosten für die Grundschuld Änderung beim Forwarddarlehen
Bei der Anschlussfinanzierung sind die Gebühren für die Grundschuld Änderung bei einem Wechsel der Bank ein wichtiger Kostenfaktor. Sofern ein anderes Kreditinstitut mit der Anschlussfinanzierung beauftragt wird, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist, dann muss auch eine Grundbucheintragung erfolgen. In der Regel wird die bisherige Grundschuld an den neuen Bankpartner abgetreten, was in jedem Fall zu Kosten führt. Diese werden von Darlehensnehmern oft gescheut, denn je nach Grundschuldhöhe kommen hier einige Hundert Euro an Gebühren auf den Darlehensnehmer zu. Im Rahmen der Neukundengewinnung werden diese jedoch von den Sparkassen und Banken übernommen – die Nachfrage kann sich daher lohnen.
Das Forwarddarlehen kündigen – wann ist es möglich?
Wenn Sie mit Ihrem Kreditgeber, in der Regel einer Bank, ein Forwarddarlehen vertraglich vereinbaren, dann ist dieses für den kreditgebenden Bankpartner ebenso verbindlich wie für Sie selbst. Ein solches Vertragswerk schafft zwar auf der einen Seite große Sicherheit, was die individuelle Finanzplanung anbelangt. Andererseits ist es durchaus möglich, dass sich die Zinslandschaft während der recht langen Wartezeit erheblich verändern kann. Es ist zwar durchaus möglich, dass der Zinssatz während der relativ langen Wartezeit in der Forwardphase deutlich steigt – diese Erwartungshaltung ist es schließlich, die Kreditnehmer einen Forward-Kredit anstreben lässt.
Allerdings kann auch der umgekehrte Fall eintreten und zwar, dass sich die Zinslandschaft zum Umschuldungs- oder Prolongationstermin erheblich nach unten bewegt hat. Und jetzt ist guter Rat im wahrsten Sinne des Wortes teuer. Das Forwarddarlehen muss nämlich verbindlich abgenommen werden. Ebenfalls könnte es möglich sein, dass sich Ihre Einkommens- oder Lebenssituation komplett verändert hat und eine Immobilienfinanzierung dieser Art überhaupt nicht mehr gewünscht ist oder infrage kommt. Fatalerweise besteht in diesem Fall kaum eine Möglichkeit einer vorzeitigen Darlehensvertragskündigung. Der Gesetzestext sieht hingegen vor, dass der Darlehensnehmer, wenn er den Kredit bei Fälligkeit nicht annimmt, der darlehensgebenden Sparkasse oder die sogenannte Nichtabnahmeentschädigung erstatten muss. Hierbei handelt es sich um eine derart hohe Strafgebühr, dass es keineswegs lohnt eine günstigere Finanzierung anzustreben.
Nichtannahme – Entschädigung – die Berechnung
Den erlittenen Schaden muss der Darlehensnehmer nun über die Nichtabnahmegebühr ausgleichen.
Sparkassen und Banken berechnen ihren eigenen, somit erlittenen Schaden folgendermaßen: Die dem Institut entgangenen Einnahmen wegen der fehlenden Zinszahlungen wird derart beziffert, dass der Unterschied zwischen dem möglichen Anlageertrag in Hypothekenpfandbriefen sowie den nicht erbrachten Zinsen durch den Kreditnehmer berechnet wird. Dies wurde bereits im Jahre 2000 vom Bundesgerichtshof so entschieden, und zwar dahingehend, dass lediglich eine hypothetische Anlage des Betrages als Annahme für den Schaden, der der Bank entstanden ist, ausreicht.
Allerdings sind die Kreditinstitute dazu verpflichtet, von der zuvor ermittelten Schadenssumme die Risiko- und Verwaltungskosten abzuziehen. Hierzu wird das individuelle Zahlungsausfall-Risiko jedes Einzelfalls individuell bewertet. Weiterhin ist es erforderlich, dass die Bank in ihre Berechnungen die Möglichkeit einer Darlehens-Kündigung nach einer Laufzeit von 10 Jahren miteinbezieht. Allerdings kann der Kreditnehmer kaum einzuschätzen, inwieweit diese korrekt sind. Aus diesem Grund empfiehlt es sich bei einer Nichtabnahme des Forwarddarlehens von Experten eine Überprüfung vornehmen zu lassen. Speziell dann, wenn die Darlehenszinsen besonders niedrig sind und eine Anschlussfinanzierung ins Haus steht, lohnt sich ein Forwarddarlehen ganz besonders. Dabei ist es wichtig zu wissen, dass ein bestehender Hypothekarkredit bereits bis zu 66 Monate vor dem Zinsbindungsende neu festgeschrieben werden kann. Im Folgenden wird genau erläutert was es bei einem Forward-Kredit zu beachten gibt und welche Vorgehensweise empfohlen wird.
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