Die Hypothekenfinanzierung stellt eine komplexe Notwendigkeit dar, wenn es um den Kauf oder den Neubau von Immobilien geht. In den allermeisten Fällen ist die Eigenkapitaldecke bei Käufern und Bauherren nicht ausreichend, um ohne ein Fremddarlehen beim Hauskauf oder Neubau auszukommen.
Mit der Aufnahme eines Hypothekendarlehens gehen dann allerdings gleichzeitig einige immens wichtige Veranlassungen einher. Dabei kommt der Festlegung der Zinsbindungslaufzeit eine wichtige Bedeutung zu. Hier sind zumeist Festschreibungszeiten von 10 bis 15 Jahren üblich. In der aktuell historisch niedrigen Zinslandschaft werden auch Zinsfestschreibungszeiten von bis zu 30 Jahren vereinbart. In diesem Zusammenhang wird dann auch vom Ende der Sollzinsbindung gesprochen.
Ende der Sollzinsbindung – der passende Bankpartner
Ebenso muss zunächst ein passender Finanzierungspartner gefunden werden. Hierbei steht die Zinsfindung an erster Stelle, denn die Höhe des Zinssatzes einer Baufinanzierung bestimmt die künftige Monatsbelastung des Kreditnehmers. Und nicht zuletzt sind es die Zinszahlungen, die maßgeblich für die effektiven Gesamtkosten stehen, die mit einem Hypothekendarlehen verbunden sind. Ebenso muss bereits beim Abschluss des Kreditvertrages die Tilgungshöhe für das Darlehen festgelegt werden. Weitere Parameter, die ins Kalkül gezogen werden müssen, sind eventuell anfallende Bereithaltungszinsen, Kreditgebühren oder weitere mit dem Darlehen verbundenen Aufwendungen.
Sollzinsbindungsende – die Darlehenslaufzeit
Wie eingangs bereits erwähnt, müssen Darlehensnehmer bei der Aufnahme eines Baudarlehens festlegen, für welche Zinsfestschreibungszeit sie sich entscheiden. Diese Festlegung stellt einen wesentlichen Bestandteil des Kreditvertrages bei der Baufinanzierung dar. Üblicherweise wird hierbei das Ende der Sollzinsbindung auf 10 bis 15 Jahre festgeschrieben. Dazu muss man jedoch wissen – je länger die Zinssicherheit, also die Festschreibungszeit des Darlehens, desto höher fällt der Zinssatz aus. Dennoch entscheiden sich viele Käufer und Bauherren in Niedrigzinsphasen für eine lange Festschreibungszeit, denn hierdurch kann man sich auch langfristige Planungssicherheit „kaufen“.
Ende der Sollzinsbindung – die Definition
In der Regel können Bauherren und Immobilienkäufer bei einem Annuitätendarlehen die Zinsen bereits für eine Laufzeit von fünf Jahren festschreiben. Eine solch kurze Laufzeit-Variante wird in Zeiten besonders niedriger Kapitalmarktzinsen jedoch eher selten gewählt. Wer sich trotzdem für eine Sollzinsbindung von fünf Jahren entscheidet, zahlt über diesen Zeitraum hinweg den zu Beginn vereinbarten Zins, zusammen mit dem Tilgungsanteil.
Anders als bei einem Verbraucherkredit beträgt die Laufzeit einer Baufinanzierung im Durchschnitt 25 bis 30 Jahre. Bei einer Sollzinsbindung von lediglich fünf Jahren verbliebe dann bei deren Auslauf in aller Regel eine erhebliche Restschuld. Diese müsste per Umschuldung oder Prolongation in Rahmen einer Anschlussfinanzierung weitergeführt werden.
Nun lassen sich zwei Szenarien skizzieren. Sind die Darlehenszinsen zum Zeitpunkt der Prolongation oder der Umschuldung niedriger oder höher, verbilligt oder verteuert sich das Anschlussdarlehen entsprechend. Daher gilt in diesem Zusammenhang: Bei niedrigen Zinsen ist der Kreditnehmer sehr gut beraten, wenn er sich das zum Abschluss der Baufinanzierung günstige Baugeld für eine möglichst lange Zeit sichert – auch wenn diese Sicherheit mit einem leichten Zinsaufschlag verbunden ist. Sind die Bauzinsen niedrig, sollten Kreditnehmer sich das niedrige Zinsniveau langfristig sichern. Bezahlen müssen Sie diese Sicherheit mit leichten Aufschlägen beim Zinssatz.
Flexibilität oder Sicherheit: Die Ziele definieren
Geht es um die Wahl der Sollzinsbindung, gilt es genau zu überlegen, für welchen Zeitraum Sie sich an die zum Zeitpunkt des Abschlusses des Darlehensvertrags gültigen Zinsen binden wollen. Hat sich der Käufer oder Bauherr einer Immobilie zum Beispiel für einen Zeitraum von 10 Jahren entschieden, dann ist eine Zinsverbilligung in drei oder vier Jahren keine allzu gute Nachricht. Wer jetzt aus dem Kreditvertrag aussteigen möchte, muss mit erheblichen finanziellen Nachteilen rechnen, die sich durch einen potentiell günstigeren Zinssatz keineswegs ausgleichen lassen.
Die Banken lassen sich, wenn überhaupt, einen Kreditausstieg vor Ende der Sollzinsbindung bezahlen. Diese Bezahlung hat auch einen Namen und wird Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet. Dennoch könnte es für den Kreditnehmer einen vorzeitigen Lichtpunkt am Horizont geben. Nach deutscher Gesetzgebung haben Darlehensnehmer nämlich eine Option. Zehn Jahre nach Vollauszahlung haben sie in Deutschland die Möglichkeit das festgeschriebene Darlehen, trotz erheblich länger befristeter Zinsbindungszeit, mit einer sechsmonatigen Frist vollständig oder auch nur teilweise zurückzuzahlen (§ 489 I Nr. 3 BGB).
Die optimale Zinsbindung finden: Rechner helfen bei der Wahl
Letztendlich liegt es in der Mentalität der Kreditnehmer begründet, für welche Sollzinsbindung sie sich entscheiden. Das individuelle Sicherheitsbedürfnis stellt also ein maßgebliches Kriterium dar, auf welches Zinsniveau der Darlehensnehmer sich zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung einlassen möchte. Mit einem (unserem) Sollzinsbindungsrechner lässt es sich besonders einfach und bequem ermitteln, welche Höhe die Kreditzinsen maximal haben dürften, um die optimale Wahl treffen zu können. Danach liegt es einzig und allein an Ihnen, welche Zinserwartung Sie künftig für möglich halten und welches Szenario Sie für zutreffender erachten.
Nach dem Ende der Sollzinsbindung: der Bausparvertrag
Wie bekannt, führen viele Wege nach Rom. Nicht anders auch bei der Baufinanzierung, wenn es darum geht nach dem Ende der Sollzinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu starten. Hierbei hat sich auch der Abschluss eines Bausparvertrages bewährt. Oft wird hierbei im Rahmen der Tilgungsaussetzung, statt der sonst üblichen Tilgungsrate in der Baufinanzierung ein Bausparvertrag eingesetzt. Dieser löst bei Zuteilung dann die Restschuld des Darlehens am Ende der Zinsbindung ab. Auf diese Weise erreicht der Kreditnehmer einen ähnlichen Effekt, wie dies beim Forwarddarlehen der Fall ist: Für die weiter zu finanzierende Restschuld tritt dann der Bausparvertrag als Tilgungsinstrument ein.
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